Wie der Milieuschutz funktioniert

In Eimsbüttel mit der Osterstraße gilt eine Soziale Erhaltungsverordnung.
Klaus Bodig/HA

Soziale Erhaltensverordnungen sollen die Bewohnerschaft in beliebten Quartieren schützen. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet.

Der Wohnungsmarkt in Köln, Frankfurt, München und anderen Metropolen in Deutschland ist seit Jahren angespannt. Zuwanderung aus dem In- und Ausland sorgt dafür, das das Angebot knapp ist und die Preise hoch bleiben. Immer wieder versucht die Politik auf die Situation einzuwirken, indem sie etwa den Wohnungsbau ankurbelt oder zu anderen Maßnahmen greift, wie beispielsweise in Berlin, wo der Senat einen flächendeckenden Mietendeckel für die nächsten fünf Jahre beschloss.

Die Zusammensetzung der Quartiere soll erhalten werden

In Hamburg setzt die rot-grüne Regierung auf die verstärkte Einführung von sogenannten Sozialen Erhaltungsverordnungen (SEV) in besonders beliebten innerstädtischen Wohnquartieren. Hinter dem Begriff verbirgt sich eine Maßnahme, die die Bezirksämter auf Grundlage des Baurechts erlassen können, sofern eines von drei möglichen Schutzzielen wie die Erhaltung der städtebaulichen Gestalt, eine städtebauliche Umstrukturierung oder der Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung damit erreicht werden soll.

In Hamburg geht es um das dritte Schutzziel, den sogenannten Milieuschutz. Die rechtlichen Regelungen sollen die angestammte Bewohnerschaft vor Verdrängung durch Luxussanierungen und die Viertel langfristig vor Gentrifizierung schützen. Flankiert werden die SEV durch Umwandlungsverordnungen, die unter anderem bei jedem Modernisierungsvorhaben von Vermietern genaue Prüfungen durch die zuständigen Bezirksämter vorsehen. Das Umwandeln von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist nur erlaubt, wenn der Eigentümer selbst einzieht.

Derzeit profitieren etwa 211.550 Menschen in Hamburg von den Maßnahmen

Die Regelungen sollen dafür sorgen, dass auch ökonomisch schwächere Haushalte nicht verdrängt werden und damit die Zusammensetzung der Viertel erhalten bleibt. Bevor das zuständige Bezirksamt gemeinsam mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen tätig wird, wird untersucht, was die Zusammensetzung des Quartiers bedroht und in welchem Umfang. Die erste SEV wurde 1995 vom Bezirksamt Mitte für die südliche Neustadt erlassen. Es folgten nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen – in einigem zeitlichen Abstand – unter anderem SEVs für St. Pauli, St. Georg, Ottensen und Sternschanze.

Nach Angaben des Statistikamts Nord profitieren derzeit rund 211.550 Einwohner Hamburgs von der Maßnahme, betroffen ist eine Fläche von insgesamt 1100 Hektar Fläche. Das größte zusammenhängende Schutzgebiet ist Stellingen-Süd, Eimsbüttel, Hoheluft-West mit 351 Hektar Fläche und 64.000 Einwohnern. Die Wohngebiete Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, die Jarrréstadt und Eilbek sollen in diesem Jahr Milieuschutz erhalten. Das Verfahren wurde schon auf den Weg gebracht.

Konkret entfaltet sich der Schutz der Sozialen Erhaltungsverordnung dadurch, dass verschiedene Maßnahmen in den betroffenen Gebieten stärker daraufhin überprüft werden, ob sie die Zusammensetzung der Anwohner gefährden. Darunter fallen unter anderem der Abriss von Wohngebäuden, Modernisierungen, die zu  Mieterhöhungen führen oder die Umnutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken. Zudem müssen Eigentümer, die in Gebieten, in denen eine Soziale Erhaltungsverordnung gilt, Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln wollen, dafür eine Genehmigung einholen. Das Vorkaufsrecht beim Grunderwerb kann der Stadt zufallen, wenn stichhaltige Indizien auf Spekulation hindeuten. Im Schutzgebiet Stellingen-Süd, Hamburg-Eimsbüttel, Hoheluft-West, das seit April 2018 ausgewiesen ist, wurden nach Angaben des Bezirksamtes Eimsbüttel Anträge im mittleren dreistelligen Bereich von Eigentümern gestellt. Darin ging es zumeist um Modernisierungsmaßnahmen.  

Mieterverein begrüßt die Maßnahmen

Es ist in der SEV im Detail geregelt, was erlaubt ist. Grundsätzlich genehmigt werden Baumaßnahmen, die der Instandhaltung dienen, die Mindestanforderungen der Energiesparverordnung erfüllen und die Ausstattung der Wohnung an den allgemein im Gebiet üblichen Standard zum Ziel haben. Darunter fallen zum Beispiel der Austausch von Fenstern. Plant der Eigentümer jedoch den Einbau eines  Fahrstuhls kann das ganz anders aussehen. Nach Angaben des Bezirksamts Eimsbüttel gilt der im Gebiet Stellingen-Süd, Eimsbüttel, Hoheluft-West nicht als Standard in Altbauten.

Für den Mieterverein zu Hamburg sind Soziale Erhaltungsverordnungen richtig und wichtig. Sie schützen Mieter indirekt, indem sie die Entwicklung der Quartiere und die damit zusammenhängende Erhaltung der Wohnbevölkerung in den Fokus nehmen. Befürchtungen, die z. B. vor dem Erlass der ersten Sozialen Erhaltungsverordnung in der südlichen Neustadt 1995 laut wurden, haben sich aus Sicht des Vereins nicht bestätigt. „In dem Gebiet gibt es nach wie vor Investitionen, obwohl grundsätzlich ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen gilt. Das Quartier hat sich durch kontrollierte und behutsame Aufwertung positiv weiterentwickelt.“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.

Chychla betont, dass die Stadt weiterhin die Entwicklung all ihrer Quartiere aufmerksam begleiten müsse, um Mieter rechtzeitig u. a. mit den Instrumenten der Sozialen Erhaltungs- und Umwandlungsverordnungen zu schützen. Das sei zum Beispiel in Hinblick auf die angestrebte Stadtentwicklung im Osten Hamburgs wünschenswert. Zu Verdrängungseffekten durch den Druck auf dem Wohnungsmarkt könne es in absehbarer Zeit auch in Hamm und um den Wandsbeker Markt kommen.

 

von Redaktion hamburgerimmobilien.de am 24.01.2020