Noch sind die Kosten für Wohneigentum und die zusätzlichen Kosten für die Fahrt zur Arbeit niedriger, als die Immobilie in Hamburg.
Wer in den eigenen vier Wänden leben will, muss in Hamburg tief in die Tasche greifen. Aktuell liegen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sehr hoch. Das ist nur für Käufer mit großen finanziellen Ressourcen zu schaffen. Etwas günstiger wird es, wenn man ins Umland zieht, im Landkreis Stade liegen die Immobilienpreis etwa 57 Prozent unter denen in Hamburg.
Am Hamburger Stadtrand lohnt sich die Suche
Wer weiterhin in Hamburg arbeiten möchte, muss das Pendeln zum Arbeitsplatz einrechnen – sowohl den Geld-, als auch den Finanzfaktor. Oft kann der Weg eine Stunde betragen – in nur eine Richtung. Wer die Pendelzeiten gering halten möchte, sollte den Hamburger Stadtrand ins Visier nehmen. Von Seevetal, der größten Gemeinde im Landkreis Harburg mit mehr als 43.000 Einwohnern, ist man in 16 Minuten mit dem Öffentlichen Personen- und Nahverkehr (ÖPNV) bis am Hamburger Hauptbahnhof. Und die Immobilienpreise liegen bis zu 50 Prozent unter dem Hamburger Niveau.
Pendeln mit dem Auto kann teurer werden
Aber wie entwicklen sich die Preise? Wird das Pendeln durch höhere HVV-Preise oder teureres Benzin langfristig ein Kostenfaktor, der die günstigeren Immobilienpreise auffrisst? Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat zusammen mit der Postbank berechnet, wo sich der Immobilienerwerb trotz Pendelns langfristig rechnet. Neben Ahrensburg (Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein) erweisen sich Seevetal im Landkreis Harburg und Pinneberg (Schleswig-Holstein) als die einzigen Städte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 30 Jahren Pendeln günstiger bleibt als in Hamburg – wenn man mit Bus oder Bahn fährt. In Winsen (Luhe) im Kreis Harburg ist der Kaufpreisvorteil nach 25,3 Jahren aufgezehrt, in Elmshorn bereits nach 22,2 Jahren. Bei Fahrt mit dem Auto liegen die Zeitspannen sogar überall erheblich darunter.
Gemeinden in Schleswig-Holstein schneiden im Vergleich schlechter ab
Pendler haben vor allem in den Gemeinden, die im Norden an Hamburg grenzen, höhere Kosten. Bad Oldesloe, Norderstedt, Bad Segeberg, Geesthacht, Ratzeburg und Stade schneiden als Wohnort schlechter ab. Der finanzielle Vorteil ist nach weniger als zwei Jahrzehnten durch die Pendlerkosten aufgezehrt, wobei die jährlichen Preiserhöhungen des HVV dabei noch nicht berücksichtigt sind.„Wir sind bei unseren Annahmen vom jetzigen Stand ausgegangen, da nicht sicher ist, wie sich Kosten oder auch die Pendlerpauschale in der Zukunft entwickeln“, sagt Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI. In Ratzeburg ist der Preisvorteil einer günstigeren Immobilie nach gut zehn Jahren aufgebraucht, wenn man mit dem ÖPNV fährt. Der schlechteste Wohnort für Autopendler ist Bad Oldesloe, wo der Preisvorteil nach 7,7 Jahren durch die Pendlerkosten aufgezehrt ist.
Große Immobilien werden bevorzugt
Gerechnet wurde mit einem Modell: der durchschnittliche Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnung, zuzüglich Notargebühren und Grundsteuer, jedoch ohne Berücksichtigung der Maklercourtage. Doch wer ins Umland strebt, sucht dort meist mehr Platz, eher ein Eigenheim als eine Wohnung. Aber auch diese Käufer können sich an der Studie orientieren. Bei größerern Immobilien zahlen sich die Preisvorteile noch länger aus, weil die Pendlerkosten nicht im Verhältnis zur Wohnfläche stehen.
Wie die Kosten für das Pendeln berechnet wurden
Um die Pendelkosten zu ermitteln, wurde in dem Modell angenommen, dass nur eine Person im Haushalt nach Hamburg pendelt und zwar 220-mal im Jahr. Die Wege von der Wohnung zum Startbahnhof und vom Hamburger Hauptbahnhof zur Arbeitsstelle bleiben unberücksichtig, da diese Wege auch für Angestellte in Hamburg anfallen. Auch Kosten für HVV-Tickets und für Benzin sowie die Instandhaltung des Autos flossen in die Berechnung mit ein.
Von der Modellrechnung nicht blenden lassen
Aber nicht nur HVV-Ticketpreise und Kfz-Steuer, auch laufende Kosten wie Abschreibungen und Unterhalt werden berücksichtigt. Nach ihrer Rechnung (unter Einbeziehung der Steuervorteile aus der Pendlerpauschale) kommen die HWWI-Experten zu 35 Cent je Kilometer mit dem Auto und von acht Cent je Kilometer bei Nutzung des ÖPNV. Wichtiger ist im Zweifel aber die Zeit, die für das Pendeln benötigt wird. Zudem warnen die Experten, sich nicht blenden zu lassen von den derzeit noch günstigeren Preisen im Umland. Die Pendelkosten sind nicht die einzig relevanten Faktoren in der Rechnung. Oft komme es auf andere Dinge an: Wo und wie lange können die Kinder in der Kita betreut werden, während die Eltern pendeln? Wie lang ist der Schulweg? Dennoch liefert das Rechenmodell Anhaltspunkte für all jene, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen möchten.
von Redaktion hamburgerimmobilien.de am 25.09.2018