Altona - Die Riviera in Hamburgs Westen

Mieten oder Kaufen?
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Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete sollte bei der Entscheidung eine Rolle spielen. 

Wer sich zum Immobilienkauf entschließt, nimmt damit oft Schulden über Jahrzehnte in Kauf. Diese immsene Investition will gut überlegt sein. Zumal die aktuell hohen Immobilienpreise diese Überlegungen zusätzlich erschweren. Deshalb lohnt es sich, auszurechnen, ob sich der Kauf langfristig auszahlt oder ob die Familie am Ende mit der Miete finanziell besser dasteht.

Die Rentabilität der Investion prüfen

Für diese Analyse werden alle finanziellen Ressourcen, also Einkommen, Kreditkonditionen, die Höhe des Eigenkapitals und der Preis der Wunschimmobilie ermittelt. Dann wird der Kaufpreis der Miete gegenübergestellt. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, mit dem auch alle Immobilienprofis arbeiten, liefert Hinweise, ob sich die Investion rentiert. Aber auch Laien hilft die Kennziffer die monatliche Belastung durch die Immobilie einzuschätzen. Je kleiner das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, desto erschwinglicher ist das Projekt.

Eine Beispielrechnung könnte so aussehen: Wer 800 Euro Kaltmiete monatlich zahlt, kommt auf einen Jahresbetrag von 9600 Euro. Der Kaufpreis für das Traumhaus liegt angenommen bei 200.000 Euro, die werden durch 9600 Euro geteilt. Es ergibt ein Faktor von knapp 21. Das heißt, derjenige, der ins Traumhaus umziehen möchte, müsste fast 21 Jahre lang 9600 Euro Kaltmiete zahlen, bis der Kaufpreis für das Haus erreicht ist.

Bei Faktoren um 20 lohnt es sich, zu kaufen

Bei der Methode werden Wohneinheiten mit ähnlichen Merkmalen vergleichen, etwa Größe und Ausstattung. Nebenkosten, die jeweils beim Mieten oder Kaufen anfallen, bleiben in der Berechnung ebenso außen vor wie eventuelle künftige Mieterhöhungen oder Wertsteigerungen der Immobilie. Liegt der errechnete Faktor zwischen 20 und 22, sei das nach Ansicht von Analysten ein Hinweis dafür, dass die finanzielle Belastung eines Kaufs kaum über derjenigen durch die Mietzahlung liege. Voraussetzung sei jedoch ein Eigenanteil an der Finanzierung von mindesten 20 Prozent und eine Tilgung über 30 Jahre mit mehr als zwei Prozent.

In großen Städten ist es oft günstiger zu mieten

Günstig ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis derzeit vor allem in ländlichen Regionen. In Städten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, München oder anderen Universitätsstädten, liegt der Faktor häufig um 25. Das heißt für Selbstnutzer, dass es viel teurer ist eine Immobilie zu kaufen, als zu mieten. Die hohen Kaufpreise führen zu sehr hohen Krediten, die sich oft nicht so schnell finanzieren zu lassen. Aber auch die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren in urbanen Ballungsräumen, zu denen auch die Hamburger Metropolregion gehört, stark gestiegen.

In einer Untersuchungen des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts im Auftrag der Postbank kamen die Forscher zu dem Schluss, dass Mieter, zum Beispiel in München, für 70 Quadratmeter Wohnfläche etwa gut ein Viertel ihres Nettohaushaltseinkommens ausgeben, während Käufer für die gleiche Wohnfläche dort 44 Prozent aufwenden müssten.

Frühe Schuldenfreiheit anstreben

Je höher der Faktor des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses, desto länger auch die Laufzeit des Kredits. Auch das Alter der Käufer spielt eine Rolle. Spätestens zum Renteneintritt sollte jedoch nach Expertenrat der Wohnkredit bezahlt sein. Das ist mit Faktor 30 für Berufstätige kaum zu schaffen. Ist der Faktor besonders niedrig, sollte das Interessenten misstrauisch machen. Es könnte sich um eine Region mit Abwanderungstendenz handeln oder das Objekt habe eventuelle Mängel.

Experten empfehlen weitere Kennzahlen

Selbstnutzer können neben dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis weitere Kennziffern heranziehen, um zu prüfen, ob sich ein Investment lohnt. So empfiehlt es sich, einen Blick auf die Bodenrichtwerte der Kommunen zu werfen. Danach lassen sich die Kosten für einen Neubau denen eines Altbaus mit Sanierungsaufwand gegenüberstellen.

Fazit: Wer sich nach der Berechnung bei einem Faktor zwischen 20 und 22 bewegt und sich damit eine Immobilie leisten könne, sollte sie auch kaufen, empfehlen Experten. Langfristig zahle sich diese Entscheidung im Vergleich zur Miete aus. Wer kauft hat mit festen Kreditraten Planungssicherheit, während Mieter immer mit Erhöhungen rechnen müssen. Ist das Haus abbezahlt, fällt nur noch Wohngeld an, dass deutlich unter den Mietkosten liegt. Mieter haben vor allem in großen Städten häufig nur deshalb die Nase vorn, weil die Kaufnebenkosten so enorm hoch sind und kräftig aufs Budget drücken.

von Redaktion hamburgerimmobilien.de am 21.09.2018