Was Genossenschaften so attraktiv macht

Die Jarréstadt gilt als eine der bekanntesten Wohnkomplexe, die von Baugenossenschaften errichtet wurden.
Michael Rauhe

In der Hansestadt vermieten mehr als 30 Bauvereine ihren Mitgliedern preiswert Wohnraum. Welche Besonderheiten zu beachten sind.

Konzerte, Ausstellungen, Diskussionsrunden – aber auch Workshops wie Töpfern für Erwachsene, Tanzabende oder Flohmärkte: im Hamburger Gängeviertel ist immer etwas los. Im Dreieck von Valentinskamp, Caffamacherreihe und Speckstraße – zwischen Großneumarkt und der Hamburgischen Staatsoper gelegen – , hat sich eines der lebendigsten und innovativsten kulturellen Zentren der Hansestadt entwickelt. Das blieb auch international nicht unbemerkt: 2012 wurde das Gängeviertel von der Unesco als Ort der kulturellen Vielfalt ausgezeichnet.

Dabei wollte die Stadt die Häuser, in denen heute kreativ gearbeitet wird, vor mehr als zehn Jahren eigentlich verkaufen. Weitgehend intakte Bausubstanz sollte zum Großteil abgerissen werden. Nach jahrelangem zähen Ringen entschied der Hamburger Senat 2009, dass der Gebäudekomplex doch nicht verkauft, sondern saniert werden soll. Ein Jahr später wurde von der Initiative Komm in die Gänge die Gängeviertel Genossenschaft gegründet, die nach Ende der Sanierungsarbeiten die Verwaltung der Häuser übernimmt. 

Warum sich die Initiative für die Gründung einer Genossenschaft entschied, hat viele Gründe. Einer  könnte sein, dass eingetragene Genossenschaften einen sicheren rechtlichen und finanziellen Rahmen bieten. Vereinfacht gesagt, ist es die Aufgabe von Genossenschaften, ihre Mitglieder wirtschaftlich und sozial zu fördern. Dafür wirtschaften die Mitglieder gemeinsam, das heißt, sie bringen Kapital ein und verwalten es in Eigenverantwortung mit dem Ziel der Vermehrung. Oder wie die Initiative Komm in die Gänge auf ihrer Homepage schreibt: „Die Selbstverwaltung in der Genossenschaft macht lebenswertes und preiswertes Wohnen und Arbeiten mitten in Hamburg möglich.“ 

Das Prinzip ist seit dem Mittelalter erfolgreich

Das Genossenschaftsprinzip entwickelte sich bereits im Mittelalter, als sich beispielsweise Bewohner einer Gemeinde zusammenschlossen, um die Pflege eines Deiches gemeinschaftlich zu organisieren und zu finanzieren. Das Prinzip erwies sich als praktikabel und so fand die Idee in den rasch wachsenden Städten Ende des 19. Jahrhunderts viele Anhänger. Aufgrund der häufig desolaten Wohnverhältnisse gründeten sich nach Inkrafttreten des Genossenschaftsgesetz von 1889 vielerorts Genossenschaften mit dem Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. 

In Hamburg gründeten unter anderem 1875 die Schiffszimmerer eine gemeinsame Werft, um so weniger abhängig von Lohnkämpfen zu sein. Als der Holzschiffbau zunehmend unrentabel wurde, verkauften die Genossen ihre Werft und verwendeten den Erlös für den Kauf von Grundstücken und bauten darauf Wohnhäuser für ihre Mitglieder. 

Heute gibt es etwa 30 Wohnungsbaugenossenschaften in der Hansestadt mit insgesamt rund 130.000 Wohnungen – ebenso viele Wohnungen unterhält die größte städtische Wohnungsgesellschaft Saga. Es gibt kleinere Genossenschaften wie die Baugenossenschaft Kolping e.G., die nur 700 Wohnungen und 900 Mitglieder hat und größere, wie die Hansa-Baugenossenschaft die mehr als 10.000 Wohnungen und 13.400 Mitglieder hat. Auch die Schiffszimmerer-Genossenschaft zählt mit mehr als 9000 Wohnungen zu den größeren.

Geheimtipp für Mieter: Wohnungsbaugenossenschaften

Genossenschaftswohnungen sind im Vergleich zu privaten Vermietern oft preiswerter. Das liegt unter anderem an rechtlichen Regelungen. Zwar wurde 1989 die Wohnungsgemeinnützigkeit aufgehoben, allerdings bleiben Wohnungsbaugenossenschaften von der Körperschaftssteuer befreit, wenn ihr Tätigkeitsschwerpunkt die Wohnraumvermietung an Mitglieder ist. Als besondere eigentumsartige Selbsthilfe im Wohnen werden Genossenschaften damit unterstützt. 

Die Vorteile für Mitglieder liegen auf der Hand: Wer die Miete pünktlich zahlt und nicht gegen die Pflichten verstößt, wohnt sicher. Zu beachten ist jedoch: Wer diese Vorteile genießen möchte, muss sich finanziell einbringen und zuvor Genossenschaftsanteile erwerben. Die rechtliche Situation von Genossen weicht nur geringfügig von der anderer Mieter ab. Die Nutzungsverträge sind inhaltlich als Mietverträgen zu behandeln.

Zudem verfolgen viele Genossenschaften weitere Ziele, inklusives Wohnen etwa. Die Schiffszimmerer setzen auf Barrierearmut, ambulante Versorgung für diejenigen, die Unterstützung brauchen und freiwilliges Engagement. Die Hansa-Genossenschaft hat einen Nachbarschaftsfonds eingerichtet, für den jedes Jahr 30.000 Euro zur Verfügung gestellt werden, um kleinere Projekte der Mitglieder in ihrem Quartieren zu fördern. 

Alternative Genossen in der Hafenstraße

Eine Besonderheit stellt die Genossenschaft Alternativen am Elbufer in der Hafenstraße auf St. Pauli dar. Ursprünglich befanden sich die meisten Häuser der Straße mit grandiosem Elbblick in Besitz der Saga. Anfang der 1980er-Jahre standen die meisten der Wohnbauten aus der Gründerzeit leer und sollten abgerissen werden, dagegen formierte sich Widerstand.

Aktivisten besetzten die Häuser, die Saga ließ die Häuser räumen. Immer wieder gab es Bemühungen, die Besetzung zu legalisieren, zum Beispiel durch befristete Mietverträge, im Zuge derer sich die Bewohnerschaft bereit erklärte, die Häuser instand zu setzen. Dennoch gab es in den 80er-Jahren immer wieder Polizeieinsätze und gewaltsame Ausschreitungen, die die Hafenstraße über Hamburgs Grenzen hinaus bekannt machte. 

Mit dem Argument, Wohnraum für die wachsende Stadtbevölkerung zu erhalten, statt zu vernichten, solidarisierten sich nach und nach breitere Bevölkerungsschichten, die Politik sah sich zum Handeln gezwungen. Ein Kompromiss wurde erzielt. 1995 verkaufte die Stadt elf Häuser an die zum diesem Zweck gegründete Genossenschaft Alternativen am Elbufer. 2007 realisierte die Genossenschaft einen Neubau für ihre Mitglieder in der Bernhard-Nocht-Straße. 

Genossenschaften bauen für ihre Mitglieder

Nach wie vor sind Genossenschaftswohnungen sehr begehrt. Aufgrund der steigenden Einwohnerzahlen übersteigt jedoch die Nachfrage bei Weitem das Angebot. Wer Mitglied werden möchte, muss vielerorts mit Wartezeiten rechnen. Nachdem zuletzt der Wohnungsbau mehr Fahrt aufgenommen hat – 2018 wurden mehr als 10.670 Wohneinheiten fertiggestellt – setzen auch die Hamburger Baugenossenschaften auf die Schaffung von Wohnraum. So wie beispielsweise die Genossenschaft Bergedorf-Bille (mehr als 9200 Wohnungen, 22.000 Mitglieder), die unter anderem in der HafenCity baut oder die Hansa-Genossenschaft, die ebenfalls in der HafenCity, am Pergolenweg in Winterhude und in Billstedt Bauprojekte realisiert.

von Redaktion hamburgerimmobilien.de am 17.01.2020