Wohnungseigentümergemeinschaften streiten immer wieder darüber.
Er steht bei den meisten Wohnungssuchenden auf der Wunschliste: der Balkon. Wer einen hat, nutzt ihn vor allem in den warmen Monaten oft. Schwierig wird es, wenn der Balkon Verschleißspuren zeigt, denn die können gefährlich werden. Bröckelt der Putz, fallen Fliesen ab oder rostet das Geländer durch: In jedem Fall muss etwas getan werden, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten. Vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) streiten oft darüber, wer den Schaden an Balkonen beheben und bezahlen muss.
Tragende Teile sind Gemeinschaftseigentum
Der Bundesfachverband der Immobilienverwalter klärt die Rechtslage: Alle tragenden Teile sind Gemeinschaftseigentum. Um das Gemeinschaftseigentum muss sich die WEG kümmern. Dazu zählen alle Bauteile, die zur Sicherheit und zur Gestaltung des Hauses gehören, also Fassaden, Brüstungen, Brüstungsmauern, Geländer, Bodenisolierung sowie die Außenseiten von Fenstern und Türen. Der Balkonraum dagegen ist Sondereigentum des Wohnungseigentümers. Dazu zählen auch Steckdosen, Fliesen, Innenanstrich und Blumentöpfe. So steht es in einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 114/09, VII ZR 193/99).
Wer zahlen muss, entscheidet sich im Einzelfall
Nach der oben beschriebenen Aufteilung verantwortet die WEG grundsätzlich die Teile, die zum Gemeinschaftseigentum zählen. Ist etwas kaputt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig werden und dann auch bezahlen. Sind dagegen beispielsweise Fliesen auf dem Balkon kaputt, muss sie der Wohnungseigentümer auf seine Kosten ersetzen. Dringt jedoch Wasser in die darunterliegende Etage ein, weil die Bodenisolierung defekt ist, muss die WEG ran und die Reparaturkosten übernehmen.
Teilungserklärungen können problematische Regelungen enthalten
Manchmal sorgen andere Zuordnungen und Verantwortlichkeiten in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen für Probleme. Deshalb sollten Eigentümer in den Teilungserklärungen genau darüber nachlesen, was zum Gemeinschaftseigentum zählt und was nicht. Steht da zum Beispiel, der Miteigentümer sei für die Instandhaltung zuständig, bedeutet das lediglich, dass der Miteigentümer normale Wartungsaufgaben erledige wie Reinigen und Entwässern.
WEG hat nicht immer Mitspracherecht
Geht die Formulierung über „Instandhaltung“ hinaus und umfasst „Erneuerung, Unterhaltung und Sanierung“ sind die Pflichten der Wohnungseigentümer deutlich weiter gefasst. Dann muss der Einzelne sich um defekte Abdichtungen und die anderen tragenden teile kümmern, sie regelmäßig warten, reparieren und bezahlen. Dann wird die Kasse der Wohnungseigentümer belastet, die der WEG jedoch geschont (BGH, Az.: V ZR 91/16). Gibt die Teilungserklärung den Einzelnen so viele Pflichten, hat die WEG kaum Mitspracherecht dahingehend, was die Eigentümer unternehmen oder unterlassen. Lediglich einen Beschluss fassen kann die WEG, in dem ein einzelner Miteigentümer aufgefordert wird, etwas zu tun oder zu unterlassen.
Balkonsanierung setzt einen Beschluss der WEG voraus
Bevor Sanierungs- oder Verschönerungsarbeiten an den Balkonen beginnen kann, muss die WEG dafür einen Beschluss fassen. Je nach Maßnahme, werden unterschiedliche Mehrheiten benötigt, (Paragraf 22 WEG). Sollen nachträglich Aufstellbalkone angebracht werden, reicht die einfache Mehrheit nicht, da auch Eigentümer zustimmen müssen, die von dieser Maßnahme beeinträchtigt werden. Wer den Anbau ablehnt, zahlt auch nicht. Erhalten nur einige Wohnungen Balkone, kann die WEG entscheiden nur diese Eigentümer für die Maßnahmen zur Kasse zu bitten.
Einer Modernisierung muss die Mehrheit zustimmen
Wird marodes Material, zum Beispiel Geländer ersetzt, gilt diese Maßnahme als modernisierende Instandsetzung. Dafür reicht die einfache Mehrheit in der WEG. Für die Finanzierung können auch Eigentümer ohne Balkon in die Pflicht genommen werden (BGH, Az.: V ZR 114/09). Für eine Modernisierung ist dagegen eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Darüber, ob Bauarbeiten der Instandhaltung dienen oder bereits zu Modernisierungsmaßnahmen zählen, gibt es oft Streit. Deshalb sollte sich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Zweifel oder Streitfall von Experten beraten lassen.
WEG sollte Zuordnungen des Eigentums prüfen lassen
Experten empfehlen Wohnungseigentümergemeinschaften generell die vorliegenden Zuordnungen als Gemeinschafts- oder Sondereigentumsrecht eindeutig fassen zu lassen. Auch die Verwalter sind in der Pflicht und müssten gründlich recherchieren. Zudem ist es erforderlich, dass von der WEG gefasste Beschlüsse im Wortlaut eindeutig sind (BGH, Az.: V ZR 91/16). Es kann im Streitfall leicht dazu kommen, dass Gerichte eingeschaltet werden.
von Redaktion hamburgerimmobilien.de am 07.12.2018